家賃滞納をしてしまった場合の流れと解決策

家賃の滞納は、1～2日程度の払い忘れであれば、特に家主側からのアクションはないことが多いでしょう。

この間にしっかりと支払えば特に問題はありません。

しかし、数日経過したころから督促の電話がかかってくることが多いです。

電話がつながらないときは、郵便で「督促状」が送られてきます。

度重なる督促にも関わらず家賃滞納が数ヶ月以上続く場合は「催告書」が送付されます。

この催告書が内容証明郵便で送られてきた場合は、立ち退き請求が出される一歩手前と考えて良いです。

裁判前に滞納者に内容証明郵便を送るのは、家賃滞納の事実があり、正式に未納分の請求をしたことを証明するためです。

これをもとに、貸主は借主に落ち度があることを裁判所に訴えることができます。

なお、たとえ長期間家賃を滞納している状態であっても、貸主が借主に対し無茶な方法で家賃の取り立てを行うことは、法律で禁止されています。

具体的には以下の行為は違法となります。

・張り紙を張る

・深夜・早朝の訪問

・鍵の勝手な交換

・家財の無断撤去

・職場への訪問

張り紙や深夜・早朝、職場訪問による督促は一切認められていません。

また、鍵の交換や家財の撤去なども、裁判所による強制執行以外には認められていません。

滞納初期の段階でこうした行為があった場合には、専門家に相談することをおすすめします。

たとえ借主が家賃の滞納をしていたとしても、貸主が借主を勝手に追い出すことはできません。

立ち退きを求めるには、裁判所に建物明渡請求の申立を行い、裁判をする必要があります。

貸主が申立をすると、借主に訴状が届きます。

実際の裁判では、「家賃滞納の有無」や「貸主と借主との間の信頼関係破綻の程度」などが審理されます。

貸主の請求が裁判所に認められた場合、裁判所は建物明渡判決を下します。

建物明渡判決が出ても借主が退去しない場合、貸主は建物明渡判決をもとに強制執行の申立てを行います。

執行官が立ち退きの催告を行い、催告から1か月以内に退去しない場合は、執行官による強制執行が行われます。

これにより、部屋の家具は全て外に出され、鍵も差し替えられて中には入れなくなるでしょう。

今の家に住み続けたい人や、保証人に迷惑をかけたくない人、収入の大半を他の借金の返済に充てているために家賃滞納をしてしまっている人は、任意整理を最初に検討しましょう。

任意整理は、他の債務整理方法と異なり、整理する借金を選んで手続きを行うことができます。

滞納家賃だけを対象から外して、他の借金のみ減額交渉を行うこともできるので、この場合は立ち退きを迫られる可能性が低く、保証人に請求がいくこともありません。

ただ、任意整理の場合、基本的にカットされるのは将来利息のみで、元金が減ることはありません。

また、減額してもらったとはいえ、借金をその後も継続して支払っていく必要があります。

債務額が多い場合や、そもそもの家賃の負担が大きすぎる場合には、別の方法を考える必要があります。

任意整理では借金問題を解決できない場合や、現在の収入が少ない場合は、全ての債務を整理の対象とした個人再生や自己破産を検討すべきです。

個人再生では、借金の総額が元本も含めて大幅に縮小されます。

自己破産をすると、不動産や車などの大きな財産を換価して弁済に充てる代わりに、借金は全て免責され、家賃の支払い義務もなくなります。

以後は督促もなくなるので、手続前と比べると天と地ほどの差があります。

注意しなければならないのは、個人再生も自己破産も全ての借入先に対して行われるため、債権者である大家さんや保証会社は、未納分の家賃を全額は受け取ることができなくなることです。

そのため、家賃滞納をした状態で個人再生や自己破産をすると、信頼関係が破たんしたとして立ち退き請求をされる可能性が高くなります。

一般的な対応方法としては、債務者以外の人に滞納家賃を支払ってもらう、第三者弁済の方法が考えられます。